Una clienta llegó al despacho ElvaPuertoAbogados en Ponferrada ( León) por recomendación de un conocido. No venía con mucha esperanza, la verdad. Llevaba años sin saber si podía reclamar, si había pasado demasiado tiempo, si merecía la pena meterse en un procedimiento contra un banco. Lo primero que hicimos fue revisar la viabilidad del caso. Y sí, había caso.
Lo que llama la atención de este asunto no es tanto la sentencia en sí, que sigue la línea de lo que los tribunales llevan tiempo diciendo, sino la actitud de Deutsche Bank. En pleno 2026, con el Tribunal Supremo y la justicia europea pronunciándose de forma reiterada sobre los gastos hipotecarios, la entidad seguía oponiéndose. Alegó prescripción. Alegó que la cliente había aceptado la cláusula por haberla pagado sin quejarse. Dos argumentos que los tribunales llevan años tumbando y que aquí tampoco prosperaron.
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Lo que ha resuelto el juez
El magistrado ha declarado nula la cláusula que obligaba a nuestra cliente a pagar la totalidad de los gastos de formalización de su hipoteca: notaría, registro, gestoría y tasación. Una cláusula que, como es habitual en estos contratos, nunca se negoció. Se firmó porque no había otra opción si querías el préstamo.
La consecuencia es concreta: Deutsche Bank tiene que devolver 1.182,34 euros, sumar los intereses legales desde el día en que se hizo cada pago, y asumir las costas del procedimiento. El proceso no le ha costado dinero a la afectada.
Sobre la prescripción
Este fue el argumento central del banco. Decir que el plazo para reclamar ya había pasado es la defensa más habitual en este tipo de procedimientos, y la que más dudas genera en quien está pensando en reclamar.
El juzgado lo resuelve con claridad. El plazo de cinco años no empieza a contar desde que pagaste la factura de la gestoría hace quince años. Empieza cuando existe una sentencia firme que declara nula la cláusula que te obligó a pagar. Como esa sentencia no existía antes de este procedimiento, la acción estaba perfectamente viva. El banco, además, tenía la posibilidad de probar que la cliente conocía con anterioridad el carácter abusivo de la cláusula, lo que habría cambiado el cómputo. No lo probó, porque no podía.
Sobre los actos propios
Deutsche Bank también argumentó que haber pagado durante años sin reclamar equivalía a aceptar la cláusula. Es un argumento que suena lógico pero que jurídicamente no se sostiene. Pagar una hipoteca puntualmente para no perder tu casa no significa que estés validando cada una de sus condiciones. El juez lo descarta sin fisuras: la nulidad de una cláusula abusiva no se convalida por el paso del tiempo ni por el comportamiento previo del consumidor.
¿Te afecta esto a ti?
Si en su día firmaste una hipoteca y asumiste todos los gastos de formalización, el derecho a reclamar probablemente sigue ahí. Da igual si el préstamo ya está cancelado o si la casa se vendió hace tiempo. Lo primero es revisar la escritura y ver qué se pagó y en qué condiciones.
Si quieres que le echemos un vistazo, lo hacemos sin compromiso. A veces la duda más grande es saber si tiene sentido empezar. Para eso estamos.
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